Hoe riskant is een vakantiehuis in Zuid-Frankrijk, Italië of Spanje?
Geplaatst op: 14-07-2023, 11:55:25
Terwijl in Spanje een hittegolf met temperaturen van bijna 40 graden gaande is, maakt Italië de borst nat voor een nog hetere periode. In steden als Rome, Florence en Bologna dreigt het de komende dagen zo warm te worden dat het oude hitterecord van 48,8 graden verbroken wordt.
En dat terwijl we dit jaar al een recordhitte noteerden in Spanje en Portugal, Italië te kampen had met zowel extreme droogte als forse overstromingen en Zuid-Frankrijk wel erg vroeg voor de tijd van het jaar – april – een grote bosbrand voor de kiezen kreeg. Of we het willen of niet, volgens klimaatwetenschappers zullen dit soort fenomenen vaker de revue passeren door de opwarming van de aarde.
Tegelijkertijd neemt de interesse onder Nederlanders voor een vakantiehuis in Zuid-Europese landen toe, signaleerden private bankers van ABN Amro eerder dit jaar. Spanje en Frankrijk zijn favoriet onder de Nederlanders, gevolgd door Italië en Portugal, blijkt uit internationaal onderzoek uit 2019 waar ABN Amro uit citeert. Liefst een kwart van de Nederlanders met een tweede huis zou een stekje in Spanje hebben en nog eens 15 procent bezit vastgoed in Frankrijk.
Leven als een God in Frankrijk, overwinteren in Spanje; het zal voor velen als een droom klinken. Maar hoe leuk is zo’n droom nog als het precies díe landen zijn. De verwachting is immers dat Spanje, Frankrijk, Italië en Portugal bij een verregaande opwarming van de aarde wat Europa betreft de hardste klappen krijgen.
Volgens analisten van ING kunnen klimaatrisico’s, zoals de kans op overstromingen en hitte, zelfs een negatief effect op huizenprijzen hebben, meldde de bank donderdag in een rapport.
Wat zijn eigenlijk de risico’s voor de huizenprijzen van vakantiewoningen in Zuid-Europese regio’s, als de opwarming zoals verwacht doorzet? Kan, met ander woorden, het ideaal van een zuidelijke vakantiewoning ontaarden in een koortsdroom?
Klimaatrisico voor vakantiehuis in Zuid-Europa
Ja, klimaatrampen kunnen een risico vormen voor de prijsvorming van vakantiewoningen in onder Nederlanders populaire regio’s als de Ardèche, Dordogne, Toscane en Andalusië, beaamt senior econoom Philip Bokeloh van ABN AMRO. Hij wijst op de risico\'s van bosbranden, droogte en overstromingen. “In Frankrijk, Italië en Spanje spelen op dit moment vergelijkbare thema’s.”
Toeristen willen graag vakantie vieren in een gebied waar het “aantrekkelijk vertoeven is”, zegt Bokeloh, “en dat hangt samen met de faciliteiten. Als die door klimaatverandering onder druk komen te staan, wordt zo’n gebied minder aantrekkelijk.”
Hij neemt Zuid-Spanje als voorbeeld. “De woestijn rukt er op, maar je vindt er nog altijd talloze toeristische gebieden. Veel mensen vinden het leuk om er te golfen, maar het wordt lastiger om deze grasvelden te onderhouden. Daarvoor moet water uit de grond gepompt worden, maar als het bodemwater daalt, wordt zoiets een uitdaging.”
Ook de steeds vaker voorkomende hittegolven in Zuid-Europa zullen de prijzen van vakantiewoningen uiteindelijk weinig goed doen, denkt Alexander Carlo, promovendus aan de Universiteit van Maastricht op het gebied van vastgoedfinanciën.
De onderzoeker vertelt twee weken geleden nog op bezoek te zijn geweest bij zijn vriendin, die in Madrid woont. “Door de hittegolf daar is het er ondraaglijk heet. Mensen doen er alles aan om aan de hitte te ontsnappen. Voor lokale Spanjaarden oogt het vreemd dat rijke individuen uit Noord-Europa juist in díe regio een vakantiehuis willen hebben. Aangezien het er door de jaren heen verder lijkt op te warmen, verwacht ik dat de factor hitte ingeprijsd zal worden in het vastgoed.”
Ook de CO2-beprijzing van vakantievluchten vormt een risico voor de prijzen van vakantiewoningen in Zuid-Europa, denkt ABN-econoom Bokeloh. “De belastingen op vliegen zijn onlangs toegenomen. Het kan zomaar zijn dat de CO2-beprijzing doorzet en vliegen nog duurder wordt. CO2-beprijzing is volgens economen namelijk de beste manier om klimaatverandering tegen te gaan.”
Veel vakantiehuizen liggen in regio’s die je alleen met het vliegtuig snel kunt bereiken, aldus Bokeloh. “Als die gebieden minder makkelijk te bereiken worden, zal dat de prijsvorming beïnvloeden.”
Druk op de prijzen van vakantiehuizen op korte termijn achten zowel Bokeloh als Carlo niet waarschijnlijk. Het zal vooral een rol gaan spelen in de loop der jaren, denken beiden.
“De prijs wordt bij dit type vastgoed ook bepaald door wat je er aan huur voor kunt innen [op de momenten dat je er zelf niet vertoeft, red.]”, zegt Bokeloh. “Als minder mensen naar zo’n gebied willen, zal dat uiteindelijk de prijs drukken.”
Wel benadrukt de econoom ook weer geen \"al te grote prijscorrecties\" te verwachten. “Uiteindelijk moet je je als consument ook laten verleiden door hoe fijn je het ergens vindt. Als je een vakantiehuis in Zuid-Europa wil om daar jarenlang te vertoeven, kun je dat natuurlijk gewoon doen.”
Klimaatrisico\'s nog niet ingeprijsd in vastgoed
Klimaatrisico’s zijn nog niet ingeprijsd in vastgoedprijzen, ziet Bokeloh. “Niet in die van woningen, laat staan in die van tweede woningen. Het thema staat nog maar vers op de kaart. Regelgevers beginnen zich wel zorgen te maken. Zij dringen er bij kredietverstrekkers [banken, red.] op aan hier meer rekening mee te houden.”
Het energielabel voor woningen kan volgens de ABN Amro-econoom gezien worden als een eerste stap in de beprijzing van klimaatrisico\'s. “Woningen die weinig energie verbruiken, zijn door dit label in prijs gestegen, terwijl woningen met een slechter energielabel in prijs daalden.”
Er zullen veel meer van dit soort labels volgen, denkt Bokeloh. “Ik vind ook dat er meer gedaan moet worden op dit vlak. Het draagt bij aan de bewustwording, zodat mensen eventuele risico\'s bij een woningaanschaf beter kunnen inschatten. Die risico\'s zijn nu nog erg abstract en lastig te beoordelen.\"
Kopers houden daarom nu vooral rekening met wat ze direct zien, denkt de econoom. \"Ze kijken naar buiten en zien hoe mooi de zee eruitziet. Ze beseffen echter zich niet dat diezelfde zee ze straks over de voeten zou kunnen lopen. Of kijk naar Californië, waar de duurste villa’s op rotsen aan de zee staan. Die zijn kwetsbaar voor afkalving door een stijgende zeespiegel.”
Carlo merkt iets vergelijkbaars op in Curaçao, het eiland waar hij opgroeide. “Ik zie er aan het strand soms prachtige villa’s staan. Door klimaatverandering dreigt echter een zeespiegelstijging en neemt de kans op orkanen toe. Juist op dit soort locaties zullen woningen daar in extreme mate aan blootgesteld worden.”
Besef klimaatrisico\'s nog niet ingedaald bij kopers
Volgens het rapport van ING houden huizenkopers dan ook nog maar amper rekening met klimaatrisico’s. ABN-econoom Bokeloh verwacht dat het besef bij potentiële kopers over klimaatrisico’s zal toenemen – ook bij vakantiewoningen.
“Het besef zal indalen, zodra mensen de effecten zien”, zegt Bokeloh. “Neem bijvoorbeeld de bosbranden in Zuid-Frankrijk. Als je ziet dat de woning van je buurman is verbrand, zul je zo’n plek toch als minder fijn gaan beschouwen.” Of er door klimaatverandering daadwerkelijk vaker bosbranden, overstromingen en heftige droogte zal ontstaan, valt natuurlijk te bezien, benadrukt de econoom, “maar de recente ontwikkelingen wijzen er wel op”.
Een verzekering afsluiten tegen dit soort natuurrampen kan dan weer erg prijzig zijn. Er dreigt zelfs een scenario waarin verzekeraars gebieden met een hoog risico op klimaatschade überhaupt niet meer willen dekken, denkt onderzoeker Carlo. “Kijk je naar de VS, dan zie je dat verzekeraars zich in bepaalde markten van Florida terugtrekken, vanwege het risico op orkanen [iets wat door klimaatverandering verergerd wordt, red.].”
Ook regelgeving zal een belangrijke factor spelen bij de bewustwording van kopers over klimaatrisico’s, denkt Bokeloh. “Europa werkt aan wetgeving om te voorkomen dat banken met grote portefeuilles aan hypotheken komen te zitten die door klimaatverandering minder waard worden. Als dat er eenmaal is, zullen eventuele risico\'s in de hypotheektarieven verwerkt worden, zodat potentiële kopers er sneller op gewezen worden.”
Risico’s voor de banken zijn er dan ook wel degelijk, aldus de ABN-bankier. “Stel dat je vakantiehuis overstroomt. Als eigenaar zul je dan hoge kosten moeten maken om de woning schoon te maken, waardoor je minder makkelijk je lening bij de bank terug kunt betalen.”
Voor eigenaren van vakantiewoningen in Zuid-Europa dreigen meer onvoorziene kosten, denkt Carlo. “De fundering van veel huizen in Zuid-Europa is vanwege de aanhoudende droogte matig. Door droogte kunnen huizen dan ook relatief eenvoudig verzakken, waardoor scheuren in de muren kunnen ontstaan.”
Voor alles is een oplossing, benadrukt Carlo. Funderingen kun je vervangen en als het te warm wordt, kun je airconditioning in huis installeren. “Maar dat soort ingrepen kosten wel allemaal geld. Wanneer je als huizenkoper weet dat je dit soort investeringen op een dag zult moeten doen, wil je waarschijnlijk minder voor het huis betalen. Ook dit drukt dus de prijs van vakantiewoningen.”
Klimaatlabel huizen zou goed idee zijn, zegt expert
Er zijn nog amper standaardmethodieken op de markt voor het maken van een inschatting van klimaatrisico’s bij vastgoedinvesteringen, meldt ING in zijn rapport. Het ontbreekt kopers hierdoor van heldere data over de risico’s.
Carlo pleit daarom al enkele jaren voor een verplicht, pan-Europees klimaatlabel voor woningen. Daarin moeten alle klimaatrisico’s vermeld komen te staan, zoals het risico op overstromingen of bijvoorbeeld houtrot aan de fundering door een daling van het waterpeil.
“In sommige Amerikaanse staten heb je al zoiets”, zegt Carlo. “Je moet dan bijvoorbeeld het risico op bosbranden en overstromingen in kaart brengen.” In staten met dit soort wetten ziet Carlo dat huizenprijzen minder snel stijgen dan elders. Is dat niet vervelend voor huiseigenaren, die hun woning voor een goede prijs van de hand willen doen?
Dat is zo, beaamt de onderzoeker, “maar uiteindelijk kom je tot de vraag of de overheid vooral woningeigenaren of -kopers moet beschermen. Ik kies voor de kopers, omdat dat dat het eerlijkst voor iedereen is. Het is ook gangbaar in andere sectoren. Stel dat je in de MediaMarkt een product zou kopen met een bepaald risico, terwijl deze winkel je er niet van tevoren over zou infomeren. Zo hoort het niet, zullen de meesten dan zeggen.”
Bron: artikel van Jelmer Luimstra van 14 juli 2023 op www.businessinsider.nl